AHT Nieruchomości s.c.
PL DE ENG

Deweloperzy uciekają w wakacyjną niszę.

Deweloperzy uciekają w wakacyjną niszę

Raport CEE Property Group na temat inwestycji mieszkaniowych w miejscowościach wypoczynkowych w Polsce

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w miejscowościach wakacyjnych nabiera rozpędu. Od 9 miesięcy odnotowujemy tu wzmożoną aktywność deweloperów, którzy rozpoczęli nie notowaną do tej pory liczbę nowych projektów - budowę apartamentów w nadmorskich i górskich kurortach.

Rośnie liczba inwestycji. CEE Property Group szacuje, że w porównaniu danymi z naszego poprzedniego raportu z 2008 r. rozpoczętych inwestycji apartamentowych jest w tej chwili o 1/3 więcej niż trzy lata temu. Zagęszcza się mapa miejscowości atrakcyjnych inwestycyjnie. Przybywa też deweloperów operujących w tej niszy. Do lokalnych i wyspecjalizowanych firm dołączyli najwięksi krajowi gracze. Wszystko to sprzyja klientom. W porównaniu z sytuacją z 2008 roku ceny apartamentów wakacyjnych są niższe, a deweloperzy bardziej elastyczni. Znacznie wzrósł też standard sprzedawanych lokali.

Geografia rynku

W porównaniu z 2008 r. przybywa miejscowości i regionów, gdzie powstają projekty o charakterze apartamentowym. Prym nadal wiedzie województwo zachodniopomorskie, gdzie liczba realizowanych inwestycji jest w tej chwili największa. Znacznemu wydłużeniu uległa lista miejscowości w tym regionie, gdzie powstają apartamentowce. Do Kołobrzegu i Świnoujścia dołączyły Władysławowo i Międzyzdroje. Drugim największym rynkiem, co do liczby realizowanych w tej chwili projektów, jest województwo pomorskie. Tu deweloperzy - obok Sopotu - zaczęli doceniać również Krynicę Morską, Jastrzębią Górę i Mielno.

Obok całego nadbałtyckiego pasa regionem budzącym największe zainteresowanie deweloperów są polskie góry. Praktycznie wzdłuż całej naszej południowej granicy (poza Podkarpaciem) powstają nowe inwestycje apartamentowe. Najbardziej popularne są w tej chwili takie kurorty jak: Szklarska Poręba, Karpacz, Polanica Zdrój, Ustroń, Wisła, Zakopane i Krynica Górska.

O inwestycyjnym boomie w wakacyjnej niszy świadczy liczba realizowanych w tej chwili projektów tego typu w stosunku do wszystkich deweloperskich projektów mieszkaniowych. Na przykład w województwie pomorskim mogą one stanowić nawet 2 Inwestycje w miejscowościach wypoczynkowych Styczeń 2011
30 proc. ogółu projektów w trakcie realizacji, a w województwie małopolskim około 10 proc. (dane z serwisu 500m.pl).

Według CEE Property Group w najbliższym czasie największy potencjał rozwojowy mieć będą miejscowości nadmorskie zlokalizowane w pobliżu powstającej trasy Warszawa-Gdańsk oraz regiony górskie - Szklarska Poręba, Krynica Zdrój i okolice Zakopanego.

O wyborze przez dewelopera lokalizacji nowej inwestycji w segmencie wypoczynkowym przesądzają w tej chwili “marka” miejscowości, jej atrakcyjność turystyczna i dostępność komunikacyjna. Zaś w samych kurortach najważniejsze dla inwestora są: bliskość akwenu wodnego czy górskich szlaków, “widok z tarasu” i bogata infrastruktura turystyczna w otoczeniu obiektu typu aquapark, basen, trasa narciarska, lodowisko, itp.

 

Nisza dla silnych graczy

Rosnąca atrakcyjność finansowa inwestycji wakacyjnych i zastój na tradycyjnym rynku mieszkaniowym sprzyjają napływowi nowych graczy. Do liderów takich jak spółka Kristensen Group obecnej w miejscowościach turystycznych zachodniego Wybrzeża Bałtyku niemal od dekady, dołączają lokalni deweloperzy dysponujących atrakcyjnymi gruntami (Inpro) oraz duże firmy ogólnopolskie (Gant Development, Polnord, PKO Inwestycje).

Ich obecność w dynamicznie rozwijającej się obecnie niszy zdeterminowana jest przede wszystkim czynnikami o charakterze finansowym. Ceny za metr kwadratowy apartamentów wakacyjnych są zbliżone a czasami przewyższają ceny lokali tego typu sprzedawanych w dużych aglomeracjach. W zależności od lokalizacji sięgają od 6,5 tys. zł/metr kw w dolinie Kościeliskiej do 11,2 tys. zł w Krynicy Morskiej (patrz tabela). Wysokie ceny metra kwadratowego przy relatywnie niższych kosztach gruntu i podobnych jak w dużych miastach kosztach budowy pozwalają realizować przez deweloperów marże w przedziale od 40 do 50 proc.

Istotnym - naszym zdaniem - argumentem przemawiającym za inwestycjami wakacyjnymi jest cel ich zakupu. CEE Property Group szacuje, że 80 proc. kupujących jest zainteresowanych ich wynajmem i czerpania z tego dochodów.

Nie do przecenienia jest też fakt iż cieszące się mniejszym zainteresowaniem klientów apartamenty deweloperzy mogą przeznaczyć pod wynajem, uzyskując z tego tytułu, podobnie jak indywidualni właściciele, roczną stopę zwrotu w granicach 4,5 do 7 proc. Podczas gdy wynajem mieszkania w aglomeracji zapewnia około 4-5 proc. dochodu rocznie. W naszej ocenie szansę na osiągnięcie sukcesu w tym segmencie rynku mają przede wszystkim firmy dysponujące dobrym bankiem gruntów, sporymi zasobami 4 Inwestycje w miejscowościach wypoczynkowych Styczeń 2011 gotówki i łatwością pozyskania finansowania z rynku (banki, giełda, obligacje, fundusze inwestycyjne).

Napływ nowych graczy do wakacyjnej niszy będzie także w dużej mierze determinowany sytuacją na rynku mieszkaniowym w dużych miastach.

Apartamenty na wynajem - miejsce wypoczynku i inwestycja

W naszej ocenie dalszy rozwój krajowego rynku apartamentów w miejscowościach wypoczynkowych zależeć będzie, podobnie jak miało to miejsce parę dekad wstecz w Europie, od rosnącej popularności inwestycyjnego traktowania takiej nieruchomości przez klientów firm deweloperskich.

Wynajem “drugiego domu”, w okresie kiedy nie korzysta z niego właściciel niezwykle popularny zwłaszcza na południu Europy, ma naszym zdaniem, duże szansę przyjąć się również w Polsce. Nieruchomość tego typu nie tylko zyskuje na wartości rynkowej o około 1 proc. rocznie, podobnie jak miejska, ale jednocześnie pozwala jej właścicielowi zarobić od 13 do 16 tys. zł rocznie z jej wynajmu (przy 2-pokojowym apartamencie).

Trendowi temu sprzyja obecność na rynku wyspecjalizowanych firm-operatorów, zajmujących się kompleksową obsługą apartamentów przeznaczonych pod wynajem. Powstały już rdzennie polskie firmy zajmujące się tą działalnością, największą z nich jest SUN&SNOW, zarządzająca wynajmem kilkuset apartamentami w najpopularniejszych ośrodach wakacyjnych.

Wynajem takiego lokalu jest coraz łatwiejszy ze względu na wzbogacanie budynków apartamentowych o nowe funkcje - basen, spa, restauracja, klub itp. co znacznie przedłuża sezon i podnosi atrakcyjność wynajmowanej nieruchomości.

Podsumowanie

1. Stagnacja na podstawowym rynku mieszkaniowym zmusza deweloperów do szukania dla siebie nowych nisz. Jedną z bardziej atrakcyjnych jest rynek apartamentów w miejscowościach wypoczynkowych. Firmy deweloperskie inwestują w tę niszę z kilku powodów. Najważniejsze:

  • wciąż niewielka konkurencja w porównaniu z rynkiem mieszkaniowym w dużych miastach,
  • atrakcyjne ceny i wysokie realizowane marże,
  • możliwość dodatkowych zysków z wynajmu niesprzedanych lokali.

2. Nową niszę zagospodarowują przede wszystkim deweloperzy wyspecjalizowani w
inwestycjach w kurortach, lokalne firmy dysponujący atrakcyjnymi gruntami pod
zabudowę oraz ogólnokrajowe spółki silne finansowo.

3. Ekspansja deweloperów będzie się koncentrowała na renomowanych
miejscowościach wybrzeża Bałtyku i w tatrzańskich kurortach. Największy potencjał na
przyszłość posiadają miejscowości na Mazurach coraz lepiej dobrze skomunikowane z
dużymi aglomeracjami.

4. Nisza apartamentów w miejscowościach wypoczynkowych będzie się powiększała
ze względu na rosnące zainteresowanie Polaków posiadaniem drugiego domu i
czerpaniu korzyści z jego wynajmu.

 

Źródło

http://otodom.pl/wiadomosci/rynek-nieruchomosci/deweloperzy-uciekaja-w-wakacyjna-nisze-id1161.html

Powrót

AHT Nieruchomości s.c.ul. Nowowiejskiego 3, Villa Dorota72-600 Świnoujście

Wykonanie: Diamond-Design