AHT Nieruchomości s.c.
PL DE ENG

Rynek nieruchomości: podsumowanie roku 2010 i prognoza na rok 2011

  • W 2010 roku ceny domów szybciej i w większym zakresie zareagowały na poprawę koniunktury.Ceny dużych domów (od 200 do 300 metrów kwadratowych) , wszędzie poza Białymstokiem, wzrosły w porównaniu z IV kwartałem 2009.

DOMY O POWIERZCHNI DO 200 METRÓW KWADRATOWYCH

Ceny domów zdecydowanie dłużej opierały się kryzysowi w porównaniu z cenami mieszkań, spadki zaczęły się w II kwartale 2009, podczas gdy w przypadku mieszkań obniżki rozpoczęły się jesienią 2008. W 2010 roku ceny domów szybciej i w większym zakresie zareagowały na poprawę koniunktury. Wszędzie poza Lublinem, gdzie średnia cena nie zmieniła się od IV kwartału 2009, ceny ofertowe są wyższe. Najbardziej o ponad 10% wzrosły ceny w Krakowie i Poznaniu, w Warszawie o 5,4%, we Wrocławiu o 5%. Średnio w największych polskich miastach ceny niedużych domów wzrosły o 5,7% podczas gdy ceny ofertowe mieszkań w tym samym czasie wzrosły o 3,7%. Przy czym należy pamiętać, iż w przypadku domów kilka procent przekłada się na kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Siłą, która kryje się za rosnącymi, w stosunkowo szybkim tempie cenami domów, związana jest z wartością  gruntów przynależnych do tych domów. Zazwyczaj jest to kilkaset metrów kwadratowych działki, które w dużej mierze wpływają na końcową cenę nieruchomości. W przypadku działek dużych, które można ewentualnie podzielić i  odsprzedać, sama działka może znacznie podnieść cenę całej nieruchomości.

Średnie ceny  na rynku wtórnym IV kwartał 2009 – IV kwartał 2010. Domy o powierzchni do 200 metrów kwadratowych

 

IV KW 2009

I KW 2010

II KW  2010

III KW 2010

IV KW 2010

WARSZAWA

930 000

960 000

965 000

990 000

980 000

WROCŁAW

700 000

700 000

710 000

730 000

735 000

KRAKÓW

650 000

665 000

710 000

715 000

720 000

POZNAŃ

640 000

660 000

680 000

700 000

705 000

BIAŁYSTOK

490 000

540 000

515 000

510 000

513 000

KATOWICE

560 000

550 000

570 000

550 000

580 000

SZCZECIN

575 000

610 000

600 000

590 000

600 000

LUBLIN

490 000

510 000

500 000

490 000

490 000

ŁÓDŹ

550 000

565 000

550 000

540 000

560 000

RZESZÓW

b.d.

460 000

440 000

450 000

470 000

TORUŃ

b.d.

530 000

530 000

520 000

520 000

OPOLE

b.d.

550 000

530 000

535 000

550 000



Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera

Procentowa zmiana średniej ceny domów na rynku wtórnym



Źródło \"Raport Szybko.pl i Expandera\" 

DOMY O POWIERZCHNI OD 200 DO 300 METRÓW KWADRATOWYCH

Ceny dużych domów, wszędzie poza Białymstokiem, wzrosły w porównaniu z IV kwartałem 2009. Były to wzrosty od 4,4% w Lublinie, 5% w Katowicach, 5,5% w Krakowie do 11% w Łodzi. Interesującym przypadkiem jest Białystok, gdzie ceny  domów nie wzrosły, a wręcz spadły o 30 tysięcy. Dla porównania najwyższe wzrosty odnotowujemy w Łodzi 11%, Warszawie 7,1% i Poznaniu 6,3%.

Warto po raz kolejny wrócić do kwestii cen ziemi jako składowej części kosztów domu. W minionym roku odnotowywaliśmy spadek kosztów w budownictwie mieszkaniowym. Deweloperzy szacują, że koszty są o 25 do nawet 50% niższe niż w szczytowym 2007roku.  W przypadku budowy domu jednorodzinnego, inwestorzy (najczęściej indywidualni) skrupulatnie kalkulują koszty. Na skutek spadków kosztów budowy dużo bardziej opłacalne może okazać się samodzielny zakup działki i realizacja inwestycji niż zakup domu realizowanego przed 2-3 laty. Kluczowym jest tu koszt zakupu ziemi jako części składowej inwestycji. W przypadku takich miast jak Warszawa, Poznań, Kraków spadek kosztów budowy może być zbyt słabym bodźcem aby rozpoczynać samodzielną inwestycję, ze względu na bardzo wysokie koszty zakupu działek budowlanych i dosyć ograniczoną ich dostępność. Natomiast w takim mieście jak Białystok, gdzie działki budowlane można nadal nabyć w atrakcyjnych lokalizacjach i rozsądnych cenach, inwestor może zrezygnować z zakupu na rzecz budowy domu. Prowadzi to do ograniczenia popytu na domy z rynku wtórnego i spadek  ich cen.

Średnie ceny  na rynku wtórnym IV kwartał 2009 – IV kwartał 2010. Domy o powierzchni od 200 do 300 metrów kwadratowych

 

IV KW 2009

I KW 2010

II KW  2010

III KW 2010

IV KW 2010

WARSZAWA

1 540 000

1 570 000

1 590 000

1 610 000

1 650 000

WROCŁAW

1 050 000

1 050 000

1 100 000

1 100 000

1 110 000

KRAKÓW

1 140 000

1 200 000

1 210 000

1 220 000

1 200 000

POZNAŃ

950 000

990 000

1 000 000

1 000 000

1 010 000

BIAŁYSTOK

670 000

650 000

615 000

610 000

640 000

KATOWICE

800 000

810 000

820 000

850 000

840 000

SZCZECIN

910 000

910 000

915 000

930 000

950 000

LUBLIN

710 000

770 000

780 000

760 000

755 000

ŁÓDŹ

810 000

850 000

850 000

890 000

900 000

RZESZÓW

b.d.

730 000

690 000

700 000

750 000

TORUŃ

b.d.

750 000

725 000

715 000

760 000

OPOLE

b.d.

750 000

710 000

710 000

770 000



Procentowa zmiana średniej ceny domów o powierzchni od 200 do 300 metrów kwadratowych na rynku wtórnym



DOMY - PROGNOZY NA ROK 2011

Zgodnie z tezą o stosunkowo dużej stabilności cen domów w Polsce, wynikającej zarówno z kosztów zakupu ziemi, jak i uwarunkowań kulturowych – przywiązania do własnego miejsca i ziemi jako wartości, na rok 2011 można prognozować  utrzymanie cen na poziomie zbliżonym do obecnego. Szczególnie w największych aglomeracjach (Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków), gdzie ceny niemal powróciły do poziomu z 2008 roku, nie należy spodziewać się dalszych wzrostów. W przypadku domów do 200 metrów kwadratowych możliwa jest kontynuacja trendu wzrostowego w Szczecinie, Katowicach  i  Łodzi.

W przypadku domów dużych stabilizacja jest jeszcze bardziej prawdopodobna. Jedynie w Białymstoku, gdzie cena jest obecnie o ponad 100 tysięcy niższa w porównaniu z początkiem 2008 roku szansa na wzrost cen jest duża.

DANE HISTORYCZNE I PROGNOZY  - DOMY O POWIERZCHNI DO 200 METRÓW KWADRATOWYCH





DANE HISTORYCZNE I PROGNOZY - DOMY O POWIERZCHNI OD 200 DO 300 METRÓW KWADRATOWYCH





DZIAŁKI BUDOWLANE - PODSUMWANIE ROKU 2010 I PROGNOZY NA 2011

Właściciele działek budowlanych zapomnieli już o kryzysie, który dotknął rynek nieruchomości. Ceny ofertowe z IV kwartału 2010 są w przypadku Warszawy zbliżone do poziomu z 2008 roku, czyli najwyższego odnotowanego poziomu cen, a w pozostałych miastach są  wyższe od kilku do kilkudziesięciu procent (14% Wrocław i 32% Gdańsk).

W ciągu ostatnich 12 miesięcy Kraków, Wrocław i Gdańsk odnotowały wzrosty średnich cen ofertowych na poziomie 22-23%, co oznacza 60 do 70 złotych więcej na każdym metrze. W Warszawie cena wzrosła o 13 punktów procentowych, co przekłada się na podwyżkę rzędu 100 złotych.

Wzrost cen ofertowych to efekt zarówno zniknięcia z rynku (wyprzedaży) ofert najtańszych jak i cierpliwości i przekonania sprzedających co do pozytywnego dla nich kierunku zmian cen w przyszłości. Najtańsze działki zniknęły z rynku w I i II kwartale 2010 roku i obecnie najniższe ceny działek dostępnych w dużych miastach są o kilkadziesiąt złotych wyższe niż przed rokiem. I kwartał był również okresem, kiedy średni czas promocji oferty sprzedaży działki budowlanej w serwisie www.szybko.pl był najkrótszy, wynosił około 37 dni, w połowie roku wraz ze wzrostem cen wydłużył się do 50 dni, a obecnie każda oferta jest promowana średnio przez okres 57 dni. Potwierdza to tezę wzrostu ceny na skutek wzrostu optymizmu właścicieli ziemi, a nie na skutek rosnącego popytu na działki budowlane.

Średnie ceny  działek budowlanych o powierzchni do 5 000 metrów kwadratowych      IV kwartał 2009 – IV kwartał 2010

 

IV KWARTAŁ 2009

I KWARTAŁ 2010

II KWARTAŁ 2010

III KWARTAŁ 2010

IV KWARTAŁ 2010

WARSZAWA

od 60 do 3100

795

od 60 do 3150

800

od 76 do 3500

855

od 80 do 3500

860

od 95 do 3900

900

KRAKÓW

od 47 do 1580

320

od 40 do 1600

330

od 45 do 1400

375

od 60 do 1490

380

od 65 do 1750

390

WROCŁAW

od 40 do 1370

270

 od 43 do 1200

300

od 45 do 1100

320

od 57 do 1400

360

od 69 do 1670

330

GDAŃSK

od 50 do 1300

300

 od 48 do 900

300

od 57 do 1000

320

od 60 do 1490

350

od 80 do 1640

370

POZNAŃ

od 70 do 1370

380

od 90 do 1200

390

od 80 do 1250

400

od 90 do 1400

410

od 90 do 1650

420



Prognozy statystyczne potwierdzają optymizm właścicieli gruntów. W większości miast można prognozować dalszy wzrost, do 10% w najbliższym roku. Przy czym warunkiem jest utrzymanie sytuacji gospodarczej nie gorszej niż w 2010 roku. Argumentem przemawiającym za trendem wzrostowym cen działek budowlanych jest fakt, iż w Polsce większość zasobów mieszkaniowych powstaje w ramach indywidualnych inwestycji. Brak planów wsparcia budownictwa mieszkaniowego i ograniczenia w już istniejących, będą kolejnym bodźcem, a może niestety wręcz koniecznością do samodzielnej realizacji inwestycji mieszkaniowych przez poszczególne rodziny.

Dane historyczne i prognoza cen  działek budowlanych o powierzchni do 5 000 metrów kwadratowych





Marta Kosińska

Ekspert Szybko.pl

\

Copyright 1996-2011 Grupa Onet.pl SA

 

Powrót

AHT Nieruchomości s.c.ul. Nowowiejskiego 3, Villa Dorota72-600 Świnoujście

Wykonanie: Diamond-Design